Как музикантите и операторите защитават добросъвестните купувачи. Поправка за честност

Предлага се да се направят съответните промени в чл. 302 от Гражданския кодекс, който урежда процедурата за отнемане на имущество от добросъвестен купувач. Става дума за имоти, които някога са били собственост на държавни или общински органи, но впоследствие са придобити от гражданин на вторичния пазар. Според социалните активисти е възможно да се отнеме недвижим имот от гражданин само след като се докаже в съда, че последният приобретател е бил участник в престъпни деяния, в резултат на които недвижимият имот е бил незаконно изваден от държавата (общ. ) Имот. Но като цяло се предлага на властите да забранят изземването на жилища от добросъвестни купувачи в съда.

Отбелязва се, че промените в законодателството са необходими поради факта, че държавните агенции все още не са предприели достатъчно мерки за защита на добросъвестните купувачи. Тази позиция беше представена по време на кръгла маса за съдебната практика относно изземването на жилища от добросъвестни купувачи от заместник-секретаря на ОП на РФ Александър Музиканцки. Той отбеляза, че в момента гражданите трябва да отказват да купуват недвижими имоти на вторичния пазар, за да защитят правата си.

Александър Музикантски припомни, че през 2015 г. президентът на Руската федерация даде редица инструкции на правителството на Руската федерация, по-специално да представи предложения за подобряване на мерките за защита на добросъвестни купувачи, които преди това са приватизирали жилища, ако срещу тях бъдат предявени искове от държавни или общински органи.

В своя доклад, чийто текст е на разположение на портала GARANT.RU, социалните активисти подчертават, че кабинетът на министрите е предложил само две мерки за решаване на идентифицирания проблем. Първо, законодателно да се забрани да се изисква от добросъвестен купувач единственото подходящо жилище. И второ, да се разработи процедура за обезщетяване на щети на граждани, ако им бъдат конфискувани жилища. Според камарата подобни мерки не са ефективни за решаване на поставения от президента проблем. Позовавайки се на речта на държавния глава в ОП на Руската федерация, членовете на Камарата обясниха, че той призовава за освобождаване на добросъвестен купувач от всякакви проблеми, свързани с неговата собственост. Изглежда, че предложените мерки не допринасят много за решаването на този проблем.

Те също така критикуваха законопроекта1 на руското Министерство на икономическото развитие, който предлага да се предвиди процедура за еднократно обезщетение за загуба на жилище. Между другото, този документ в момента е на второ четене в Държавната дума. В него се посочва, че се изплаща еднократно обезщетение във връзка със загубата само на единственото подходящо жилище за постоянно пребиваване. ОП на Руската федерация подчерта, че този термин не е разкрит в законодателството. От камарата допълват, че в обяснителната записка към документа не са посочени мотивите и целите за предлагане на подобно условие.

Освен това социалните активисти нарекоха условията, които трябва да бъдат изпълнени, за да се получи подобно обезщетение, непосилни. По-специално това се отнася до разпоредбата на законопроекта, според която е възможно да се подаде иск до Министерството на финансите на Русия за изплащане на обезщетение в случай на смърт на длъжника (който е продал имота и не е обезщетил за неговата стойност, когато е иззет от добросъвестен купувач), го обяви за мъртъв или за изчезнал. Освен това документът пояснява, че тези обстоятелства се вземат предвид, ако задължението за плащане на обезщетение не може да премине към правоприемника и не може да бъде изпълнено от попечителя.

Социалните активисти подчертаха, че повечето от тези условия могат да бъдат установени само в съда и следователно заинтересованото лице ще трябва да премине през поредица от съдебни процедури.

Коментарите на OP RF също засегнаха съдебната практика. Факт е, че в същото време през 2015 г. държавният глава препоръча на Върховния съд на Руската федерация да обобщи съдебната практика по искове на държавни и общински органи срещу купувачи на жилища. През ноември 2015 г. Президиумът на въоръжените сили на Руската федерация публикува Преглед на съдебната практика по дела, свързани с възстановяване на жилищни помещения от граждани по искове на държавни органи и местни власти.

В съответствие с позицията на въоръжените сили на Руската федерация, изложена в този преглед, ако общинският орган не е предприел действия, насочени към отчуждаване на жилищните помещения в собственост на гражданин, обаче, собствеността върху тези жилищни помещения е била регистрирано на друго лице (например въз основа на впоследствие отменено съдебно решение), което впоследствие го е отчуждило, това дава основание на съда да заключи, че имотът е напуснал владението на собственика против неговата воля. Следователно жилищни помещения могат да бъдат предявени и от добросъвестен купувач.

Социалните активисти подчертаха, че добросъвестните купувачи не могат да предвидят, че съдебното решение, въз основа на което са получили жилище, впоследствие ще бъде отменено. По този начин, според OP RF, съдът насърчава гражданите да се съмняват предварително в документите, издадени от съдилищата.

„Държавата не оставя никакъв шанс на гражданите, освен да се обърнат към Европейския съд“, посочи проблема адвокатът Мария Самородкина. Тя подчерта, че проблемите трябва да се решават в рамките на руската правоприлагаща практика. Нека да отбележим, че в съответствие с доклада на OP RF за периода от 6 декември 2011 г. до 1 декември 2016 г. международният съдебен орган удовлетвори 32 жалби на граждани във връзка с изземването на жилищата им от държавата.

Адвокатът коментира и ситуацията със запора на жилища Олга Панкова. Според нея добросъвестният купувач не може да бъде обременен със задължения, които не може да изпълни по силата на закона.

След дискусията Александър Музикантски призова представителите на държавните агенции да обърнат внимание на съществуващия проблем и да вземат предвид коментарите на Обществената камара.

Практиката за отнемане на незаконно приватизирани апартаменти може да спре. Министерството на икономическото развитие подготви съответните изменения в чл. 302, част 1 от Гражданския кодекс на Русия и чл. 3 от Жилищния кодекс на Русия. Планира се те да влязат в сила през декември тази година.

„Законопроектът има за цел да създаде допълнителна мярка за защита на гражданите от загубата на единственото им жилище. За да се постигне това, се предлага да се закрепи в законодателството правило, което гласи, че преди това приватизирани жилищни помещения не могат да бъдат изискани от добросъвестен купувач - гражданин, за когото това е единственото помещение, подходящо за постоянно пребиваване. Ще бъде проучена и възможността за разширяване на това правило за други категории граждани, нуждаещи се от специална социална защита“, казаха от министерството на Gazeta.Ru.

Става дума за апартаменти, които някога са били незаконно приватизирани. Години по-късно фалшификатът може да бъде разкрит, а жилището да бъде конфискувано. Тъй като е невъзможно да се провери законността на приватизацията, никой не е застрахован срещу загуба на апартамент, закупен на вторичния пазар.

„Апартаментът се приватизира за човек, който няма право на него. Например, собственикът на имота почина и година по-късно той изведнъж има „законни“ наследници, които приватизират апартамента за себе си и го продават. Регистрацията на незаконна приватизация по правило се извършва с участието на представители на местните власти. След това този апартамент може да се смени от редица собственици. Години по-късно той е закупен на вторичния пазар от спазващ закона купувач. Той ще го провери в Единния държавен регистър, където ще му бъде казано, че апартаментът е регистриран като собственост и няма ограничения за него. Прави покупка, занася договора в Rosreestr, където проверяват и регистрират транзакцията отново. И пет години по-късно изведнъж се оказва, че първият собственик незаконно го е приватизирал.

Във фалшифицирането на документи е участвал отдел „Имоти“, който завежда иск и връща жилището в общинска собственост“,

— Александър Музикантски, комисар по правата на човека в Москва, описва схемата.

В резултат на това сега в цяла Русия гражданите, които не са извършили никакви незаконни действия, могат да загубят жилището си. Съдебната статистика не се разкрива никъде, но броят на гражданите, лишени от апартаменти по тази схема, е хиляди, сигурен е Музиканцки.

„В рамките на една седмица, след като повдигнахме този проблем, получихме стотици искания от цяла Русия и това се отнася не само за апартаменти, но и за парцели, сгради и нежилищни имоти, които са измамно приватизирани с помощта на администрацията. .

Проблемът съществува и се състои в това, че хората, които не са извършили никакви виновни действия, се лишават от жилище, а измамниците и недобросъвестно работещите се измъкват.

Дори някой да е бил в затвора, не се прилагат санкции по отношение на връщане на имущество или обезщетение за щети”, каза той.

Министерството на икономическото развитие на свой ред заяви, че въз основа на решенията на Президиума на Върховния съд на Руската федерация съдебните органи в момента са съсредоточени върху приоритета на защитата на правата на добросъвестните купувачи на преди това приватизирани жилищни помещения и проучване на всички обстоятелства по придобиването на жилище.

Загубите ще бъдат компенсирани

В допълнение, Жилищният кодекс може да бъде допълнен с разпоредба за обезщетение за щети, причинени на добросъвестни купувачи в резултат на съдебни решения по искове на държавни органи и местни власти, за сметка на бюджета на органа, който е инициирал иска. От Министерството на икономическото развитие уточниха, че се предвижда да се въведе компенсация в размер на пазарната стойност на жилището към момента на отчуждаването.

„Условието за еднократно плащане на обезщетение може да бъде ясно установеният статут на добросъвестност на конкретен приобретател. Добросъвестността на придобиването на жилищни помещения трябва да бъде доказана в съда. Преди да бъдат направени промени в руското законодателство, трябва да се приложи вече съществуващият механизъм за еднократна компенсация от федералния бюджет. Критерият за изплащане на обезщетение, разбира се, ще бъде проверката на почтеността на такъв гражданин. В същото време гражданинът си запазва правото да върне иззетото имущество по съдебен ред“, казаха от ведомството.

Юристи обаче имат притеснения, че добросъвестната покупка няма да е лесна за доказване. Павел Герасимов, съдружник в адвокатска кантора Padva & Epstein, отбеляза, че добросъвестността е индивидуален и оценъчен критерий.

„В съдебната практика са изградени и критерии за определяне на добросъвестността – в зависимост от броя на сделките за отчуждаване на даден обект; условията за собственост на имота от всеки собственик; цени на посочените в сделките имоти; и така нататък. В същото време често има случаи на умишлено създаване на „илюзия“ за добросъвестно придобиване“, отбеляза адвокатът.

Не е съвсем ясно и предложението за изплащане на обезщетение от бюджета на лицето, чийто апартамент е върнат в бюджета и е поискан.

„В този случай е по-лесно за такъв човек да напусне апартамента. В крайна сметка обезщетението очевидно трябва да бъде равно на пазарната стойност на апартамента, в противен случай няма смисъл от такова обезщетение. В противен случай подобни случаи могат да доведат до разбираеми злоупотреби“, отбеляза Герасимов.

Както припомни адвокатът, по правило лицето, от което е поискан имот, може да иска възстановяване на платената покупна цена от лицето, което му е продало този имот. По този начин могат да бъдат възстановени правата на бившия купувач.

„Разбира се, често има случаи, когато решението за събиране е взето, но е невъзможно да се получат самите пари от бившия продавач. В този случай би било справедливо, при спазване на определени критерии, да се подкрепи пострадалото лице, но при повишена отговорност за извършителите. Ако говорим за незаконността на приватизацията и „връщането“ на апартамент от първия купувач на апартамента, тогава при установяване на неговата добросъвестност въпросът не трябва да бъде за възстановяване на апартамента от такъв купувач, а за събиране на обезщетение от самия чиновник, ако по негова вина е допусната незаконната приватизация”, казва Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партньор в адвокатската кантора Zamoskvorechye, отбеляза, че тези изменения са несправедливи спрямо всички останали добросъвестни купувачи.

„Оказва се, че всички останали добросъвестни купувачи остават ощетени, ако придобитият от тях имот е напуснал владението на собственика против волята му. Защо искат да правят изключения само по отношение на незаконно приватизирани имоти (извадени от владението на собственика по време на приватизационния процес против волята на собственика), в тази връзка, не ми е много ясно. По какво се различава разпореждането против волята на собственика в процеса на приватизация от разпореждането против волята на собственика в други случаи, също не ми изглежда много ясно”, смята той.

Обществената камара от новото свикване започна своята работа с обсъждане на една много актуална и наболяла тема и проблем за обикновените хора - защитата на правата на добросъвестните купувачи на недвижими имоти. Тоест, най-просто казано, собственици на апартаменти, които са изгонени на улицата само защото в предишни години някои измамници са успели да регистрират правото на собственост върху тези апартаменти.

На изслушванията си Обществената камара използва „тежка артилерия“: изслушванията се водят от първия зам.-секретар на ОП Владислав Гриб, беше обсъден докладът на комисаря по правата на човека в Москва и заместник-секретаря на ОП Александър Музиканцки„По въпроса за защитата на правата на добросъвестните купувачи“. Накрая на срещата беше поканен председателят на комисията по конституционно законодателство и държавно строителство на Държавната дума Владимир Плигин.

Всички горепосочени господа се заклеха да защитават правата на добросъвестните купувачи. Г-н Музикантски изнесе особено силна и емоционална реч. Той гневно и решително заклейми московското правителство, в което, между другото, самият той работи десет години, макар и още при Юрий Лужков.

Същността на проблема беше формулирана в доклада на комисаря. Има тези пасажи:

„Със съжаление трябва да признаем, че добросъвестните купувачи на апартаменти често остават сами с жилищните си проблеми, когато се окаже, че апартаментът, който гражданите са закупили, е принадлежал преди това на град Москва и е бил изваден от собствеността на града на основание на приватизацията, която по-късно беше призната за незаконна... За съжаление проблемът с изселването на добросъвестни купувачи остава актуален и до днес.”

Такива нещастни купувачи биват изгонени много години след като са се преместили; московски рекорд, според Музиканцки, е, когато едно семейство е изгонено 18 години по-късно. В същото време отделът за общинско жилищно строителство и жилищна политика по някаква причина винаги се оказва, че не е замесен в измамите от минали години, въпреки че без знанието на тази служба по никакъв начин не е възможно да се подпишат актове за приватизация, покупка и продажба на жилища.

Една от жертвите и изгонените жители на Москва, Светлана Гладишева (тя присъстваше на изслушванията в Обществената камара), в борбата за правата си стигна до Европейския съд в Страсбург и едва след решението на този висш орган беше оставена на мира .

Много жители на Москва обаче не искат да вземат под внимание този прецедент, тъй като се предполага, че се отнася само за случая с гражданката Гладишева и продължават да вземат наказателни решения за изгонване на хора, които по всички признаци са добросъвестни купувачи на недвижими имоти.

Няма обаче единна съдебна практика, тъй като Върховният съд не е дал никакви насочващи разяснения, които да имат задължителен характер. А в столичното правораздаване цари пълен раздор. Както каза Александър Музикантски, позовавайки се на конкретни случаи, в „Москва има Нагатинска законност, Никулинская законност“ и така нататък, в зависимост от региона.

Между другото, столичният омбудсман попита колеги от други региони как стоят нещата с този проблем. Оказа се, че съдилищата там по правило и странно се ръководят от решението на Европейския съд по правата на човека и решават в полза на хората.

И в повечето случаи съдиите стриктно инструктират държавните жилищни органи: тъй като вие сами сте подписали документи за приватизация, които след това се оказаха измамни, тогава не действайте и прехвърляйте рисковете и отговорността върху гражданите.

И само в Москва съдилищата се държат по различен начин, предпочитайки да задоволят всички искове и искания на Министерството на общинското жилищно строителство. Музикантски много пъти се е свързвал с правителството на Москва за това, но е получил оттам, както той формулира, „подигравателни отговори“: те казват, че не можем да установим почтеността или нечестността на приобретателя.

Затова Музикантски завърши речта си с много интересен и необикновен призив към московчани: „В никакъв случай не купувайте жилища на вторичния пазар! В крайна сметка те ще дойдат за вас и никой няма да може да ви защити!“ Според омбудсмана в момента той няма други, по-ефективни начини за защита на човешките права на московчани.

Депутатът от Държавната дума Владимир Плигин категорично не се съгласи с Музиканцки, който обеща да реши проблема. Цялото му изказване беше в духа на формулата "имаше инциденти" и "все още има недостатъци". Според члена на Думата столичните служители, с които той е обсъдил този въпрос, са решени да „намерят механизъм за решаване на проблема“, повечето от тях са честни и човечни хора и накрая правата на огромното мнозинство от жителите на Москва са защитени.

Е, всички присъстващи на изслушванията – депутати, чиновници и общественици – обещаха да помогнат на обиденото и засегнато малцинство. Владислав Гриб каза, че Камарата ще работи в тясно сътрудничество с Държавната дума и ще се обърне към Генералната прокуратура с искане да се постигне преразглеждане на вече приети съдебни решения за изгонване и да се предотвратят подобни присъди в бъдеще.

Те останаха доволни от това, въпреки че засегнатите купувачи направиха поредица от развълнувани монолози, в които се оплакаха от коварството на властите като цяло и в частност и в частност на столичното управление на общинските жилища. Изглежда, че те се обръщат към Обществената палата като към последно убежище и убежище, но почти са загубили всякаква вяра в справедливостта от страна на московските бюрократи.

Николай Троицки

Столичен омбудсман - “МК”: “Съдилищата не използват механизми за защита на добросъвестните купувачи”

Не купувайте апартаменти на вторичния пазар на жилища - това е призивът, отправен от комисаря по правата на човека в Москва Александър Музиканцки към жителите на столицата на изслушване в Обществената камара, посветено на защитата на правата на добросъвестните купувачи (виж „МК” от 16 май 2014 г.). Според столичния омбудсман днес това е единственият начин да се предпазите от това да се окажете на улицата. В края на краищата страхотната цена на московските квадратни метри доведе до измамни схеми, от които страдат обикновените хора. В интервю за MK Музикантски обяснява: съществуват всички правни механизми за защита на добросъвестните купувачи, но съдилищата и градските власти не бързат да тълкуват разпоредбите на закона в полза на обикновените граждани.

— Александър Илич, бойкотът на пазара не е ли твърде драстична мярка?

„Просто няма друг изход: спрете да купувате апартаменти, докато не наредите нещата на вторичния пазар, в противен случай гражданите са изложени на риск, защото правителството прехвърля всички рискове върху гражданите.

— Как става това на практика?

— Схемата се състои от няколко стъпки. На първия етап апартаментът е приватизиран. Това се прави от Министерството на жилищното настаняване, след това се извършва регистрация - участва федерален служител, който заверява документите и издава сертификат за собственост. След това собственикът продава апартамента. След това го продава отново. След няколко транзакции се озовава при нищо неподозиращ купувач. И след 3-5 години се оказва, че приватизацията е измамна. Да приемем, че е извършено с пълномощно, което е издадено една година след смъртта на лицето. Или според свидетелство за брак, което е издадено година след смъртта, а смъртта също е много интересна - паднал от деветия етаж, например. Искът е предявен срещу последния собственик, съдът го признава за добросъвестен купувач, тоест той не е знаел и не е могъл да знае, че купува апартамент от някой, от когото не му е позволено.

- Спри се! Ако е съвестен, това означава ли, че правата му са защитени?

— Ето какво: изземването от добросъвестен купувач е възможно само ако разпореждането от първоначалния собственик е станало без неговата воля. Съдът обаче може лесно да реши, че според тях правителството на Москва не е изразило волята си да конфискува този апартамент от него по време на приватизацията. Но въпросът е: как не го е изразил, ако служител на московското правителство сам е подписал документите?

„В днешно време в обявите за продажба на недвижими имоти пише: „Повече от три години собственост“. Мнозина смятат, че това дава някаква гаранция: след като сделката не е оспорвана от три години, значи срокът е изтекъл...

- Не предоставя никаква гаранция. Притежаван повече от три години, това означава, че не трябва да плащате данък върху дохода; договорът посочва пълната сума на сделката без никакви трикове. Но за възстановяване на апартамент, ако приватизацията е призната за измама, това не играе никаква роля. Имаме примери, когато хората са изгонени 18 години след сделката! Те живяха в апартамент почти през целия си живот, родиха дете, детето вече беше завършило училище - и тогава съдът реши, че ги изгонват.

- Как може, има давност...

— И така, председателят на Московския градски съд, когато обсъждахме тази тема, ме попита: как се проведе процесът 18 години по-късно, като се вземе предвид давността? Аз самият бих искал да разбера как съдилищата приемат подобни твърдения и изчисляват този давностен срок!

— Изобщо ли не са защитени правата на добросъвестния купувач?

— Имам отговор от заместник-кмета на Москва Сергунина на моя доклад „Относно проблема със защитата на правата на добросъвестните купувачи“. Там се казва: ако гражданите бъдат признати за добросъвестни купувачи... ако се докаже липсата на умисъл... ако това е единственото жилище....

-...тогава няма да бъде конфискуван.

- Но не: „Възможно е да се осигури правото на ползване на посочените помещения въз основа на договор за наем или социален наем“! И се смята, че по този начин правата на съвестните граждани са „напълно защитени“. Според мен това е банална конфискация на имущество.

— Може би можем да уредим законодателно тези въпроси?

— Не са необходими законодателни промени, това е важното. Имаме съдебни решения, които гласят: правителството на Москва е участвало в приватизацията, което означава, че е изразило волята си да не изгонва никого. Но има по 2-3 такива решения на година. Те обаче са приети въз основа на същото законодателство. Това е въпрос на принудително изпълнение. Европейският съд по правата на човека разгледа законодателството ни, това е случаят със Светлана Гладишева, която пострада от апартаментна измама и стигна до Страсбург. Беше взето решение: държавата трябва да поеме рисковете, тъй като неин чиновник взема решение по въпроса за приватизацията. Но нашите служители не носят отговорност за нищо.

– Какво може да се направи, за да се промени ситуацията?

„Предложих на московското правителство набор от прости мерки. Първо, предявете искове за обезщетение не към крайния добросъвестен купувач, а към измамника, който незаконно е приватизирал жилището на свое име. Второ, извършване на вътрешни одити за случаи на измамна приватизация. И трето, да се направят промени в процедурата по приватизация, за да се установи контрол върху чиновниците. В крайна сметка има много случаи, когато документи за приватизация се издават от ведомството в същия ден, когато е получено заявлението за приватизация. Какъв вид проверка има? Това е просто конспирация или измама. Но реакция на тези предложения нямаше. Имаме престъпен вторичен пазар на жилища - трябва да се направи нещо по въпроса. Днес не виждам друг начин за защита на правата на купувачите, освен да ги призова да напуснат вторичния пазар.

ПОМОГНЕТЕ "МК"

Практиката показва: когато съдилищата разглеждат делото в детайли, действащото законодателство е напълно достатъчно, за да защити добросъвестния купувач.

Пример № 1 - решението на Нагатинския районен съд по делото Pestins (2012 г.). Апартаментът, закупен от това семейство, е приватизиран шест месеца по-рано от измамника У., използвайки фалшиво пълномощно от името на възрастен московчанин, починал два месеца след приватизацията. Съдът обяви този приватизационен договор за нищожен. Обърнах внимание обаче, че този договор е сключен в същия ден, когато е подадено заявлението за приватизация. Тоест, Министерството на жилищната политика и жилищния фонд дори не провери нищо! Поради това съдът реши, че ДЖПиЖФ „доброволно е прехвърлил спорните жилищни помещения в собственост на У.“ „Удовлетворяването на иска [на градските власти]... ще означава пълна защита на интересите на град Москва, без да се вземат предвид разпоредбите на Основния закон на Руската федерация относно задължението на държавата да защитава хората, “, се казва в текста на решението. Семейство Пестин напусна апартамента.

Пример No 2 - решението на същия съд по делото К.М.В. Там приватизацията на спорния апартамент е извършена по същия начин в деня на подаване на заявлението за приватизация - 24.12.2004г. Съдът взе предвид, че давността за нищожни и недействителни сделки е 3 години (клауза 3 на член 166 от Гражданския кодекс) от деня, в който лицето, което предявява иска, е научило за началото на изпълнението на сделката. Но ако DZhPiZhF регистрира договора за приватизация на апартамента в същия ден, когато е получено заявлението, тогава той не може да не знае за изпълнението на сделката. Това означава, че давността е изтекла отдавна.

Сега, ако всички съдилища прилагаха една и съща логика, тогава нямаше да има нужда да призоваваме за бойкот на пазара.